Gli affitti brevi hanno ridisegnato le nostre città: al di là dei punti di vista sul loro impatto, non si può non riconoscere i cambiamenti concreti che hanno portato, in particolare nei centri urbani a forte attrattiva turistica. In tali contesti è davvero difficile non trovare, nel singolo condominio, almeno un paio di appartamenti proposti sul mercato delle locazioni brevi.
Negli ultimi anni, in molti si sono buttati in questo mondo con un approccio all’insegna dell’entusiasmo, dimenticando, in molti casi, il buonsenso.
Gli affitti a breve termine possono indubbiamente rappresentare un’opportunità per i proprietari di immobili alla ricerca di un’ulteriore entrata, ma vanno gestiti consapevoli dell’esistenza di alcuni errori che, se commessi, possono rivelarsi a dir poco problematici. Quali sono? Scopriamoli assieme!
Mancata comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura
Iniziamo con un errore tanto grave quanto – purtroppo – diffuso. Molti proprietari trascurano questo step, con il rischio di incorrere in sanzioni e, cosa ben peggiore, di sporcare la propria fedina penale.
Per fortuna, evitare questi problemi è molto semplice: basta, infatti, attivarsi in modo da avere le credenziali per il portale Alloggiati Web, sul quale è necessario inserire, a prescindere dalla nazionalità, i documenti degli ospiti (è una procedura rapidissima).
Non considerare l’impatto delle tasse
Il mercato degli affitti brevi è visto da molti come un Bengodi al quale approcciarsi con la gioia di chi sa di poter mettere le mani su somme importanti.
Le opportunità ci sono, ma non bisogna dimenticare che non tutto quello che entra finisce effettivamente nelle tasche del proprietario.
Bisogna considerare le tasse, a partire dalla cedolare secca, esempio calzante per via del suo notevole impatto, che varia fortemente fra prima casa e dal secondo al quarto immobile di proprietà. Chi possiede da due a quattro unità immobiliari, infatti, deve pagare un’aliquota del 26% (cinque punti percentuali in più rispetto alla prima casa).
Pensare di poter gestire da soli le comunicazioni con gli ospiti
Chi non conosce il mercato delle locazioni brevi pensa spesso, sbagliando, che le comunicazioni con gli ospiti siano un piacevole diversivo durante le giornate: pochi minuti nella sezione messaggistica delle piattaforme o su WhatsApp e, tra un impegno di lavoro e l’altro, si riesce a gestire tutto.
Sbagliato! Soprattutto se la casa si trova in una località turistica, comunicare online con gli ospiti è estremamente impegnativo.
Per togliersi un pensiero non da poco – e prevenire possibili burnout – è utile valutare il ricorso a strumenti di automazione (Dolcebot.com, property manager online con un’assistente digitale AI che interagisce direttamente con gli ospiti, è un’ottima alternativa per vivere con serenità la nuova avventura da locatori).
Trascurare la tassa di soggiorno
La tassa di soggiorno è vista dai proprietari alle prime armi come un’incombenza fastidiosa dal punto di vista pratico: gestirla in maniera errata, il che vuol dire, giusto per citare due esempi, dimenticarsi di versarla al Comune o non considerare situazioni in cui vale l’esenzione, comporta dei rischi notevoli.
Si parla di multe che possono arrivare anche al 200% della somma non versata, con conseguente danno reputazionale oltre a quello economico (il che è deleterio per chi ha immobili in località turistiche, dove la concorrenza è di anno in anno più spietata).
Dal momento che le regole che la riguardano cambiano di Comune in Comune, è opportuno, prima di proporre il proprio immobile sul mercato degli affitti brevi, dedicare un po’ di tempo a informarsi, ritirando tutta la modulistica necessaria.
Pensare di poter arrivare a tutti
Avere successo sul mercato degli affitti vuol dire lavorare rivolgendosi a un determinato target: arrivare a tutti è impossibile e illusorio.
Basandosi su criteri come le caratteristiche della zona, è bene scegliere lo stile dell’arredamento e il tono di voce da utilizzare nei testi sulle piattaforme.